Comment calculer la marge d’une opération de marchand de biens ?
Ce que calcule le simulateur
Le simulateur additionne les coûts que vous saisissez : le prix d’achat, les frais d’acquisition et les honoraires d’agence à votre charge, les travaux, le portage, le financement et les frais de revente. La marge est le prix de revente diminué de ce total.
La rentabilité rapporte la marge au total des coûts : ce que rapporte chaque euro engagé dans l’opération. Le prix de revente à l’équilibre est celui qui ramène la marge à zéro ; en dessous, l’opération perd de l’argent.
Les coûts à ne pas oublier
Les frais d’acquisition comprennent les frais de notaire, réduits pour un marchand de biens qui s’engage à revendre dans les cinq ans : estimez-les avec le simulateur de frais de notaire, puis reportez le montant ici.
Le portage regroupe ce que coûte le bien tant que vous le détenez : taxe foncière, assurance, charges de copropriété, fluides et une réserve pour les imprévus. Le financement compte les intérêts et les frais de dossier, de garantie et de courtage, jamais le capital emprunté, déjà compris dans le prix.
Ce que la marge ne dit pas
La marge affichée est une marge économique, avant TVA immobilière et impôt sur le bénéfice. La TVA éventuelle et le régime fiscal dépendent du bien, de l’acquisition, des travaux et des conditions de la revente : cette marge n’est pas une assiette fiscale. Faites valider votre montage et vos hypothèses par votre notaire et votre expert-comptable.
Dans BrickBerry, le bilan prévisionnel reprend ces postes avant l’achat et compare plusieurs scénarios côte à côte.