Forum des marchands de biens
Une question, un projet, une expérience à partager.
Deux refus de banque... vous avez démarré comment ?
Bon je viens de sortir du deuxième rdv banque et je suis un peu dépité. Même réponse que la première fois : revenez avec de l’expérience. Je suis salarié depuis 12 ans, j’ai mis de côté pour ce projet, j’ai passé mes soirées à faire le dossier et j’avais vraiment l’impression d’arriver préparé. Pas un truc avec trois captures d’annonce quoi. C’est un petit immeuble de 3 lots, 70 k€ d’apport, six mois de travaux prévus. J’ai les plans, deux devis et un troisième en attente. Sur mon fichier je sors à 18 % de marge, mais je suis encore en train de reprendre certaines lignes. Le conseiller a surtout tiqué sur le fait que je garderais mon boulot pendant les travaux. Je peux me libérer un jour par semaine, mon père habite à vingt minutes du bien et il s’est proposé pour ouvrir aux artisans. Dans ma tête ça se tenait, mais en l’expliquant à voix haute j’ai senti que ça rassurait pas du tout 😅 Je voudrais pas embarquer mon père dans un truc ingérable non plus, il est retraité, il a pas signé pour devenir chef de chantier. Ceux qui se sont lancés en étant salariés, vous aviez organisé comment la présence sur place ? Et est-ce que c’est ça qui a bloqué la banque chez vous, ou je cherche une explication trop compliquée à un dossier qui tient simplement pas ?
La galère que vous n’aviez pas vue venir sur votre premier projet ?
Je prépare mon premier achat-revente et j’aimerais lire les histoires qu’on raconte après le troisième café, pas seulement le prix d’achat et la marge à la fin 😅 J’ai encore rien trouvé, donc je passe beaucoup de temps à lire et à visiter. Le truc qui me travaille c’est que dans les récits tout paraît s’enchaîner : achat, travaux, vente. Moi il me faut déjà trois appels pour réussir à faire visiter un bien à un artisan. C’était quoi votre première vraie galère ? Pas forcément celle qui a coûté le plus cher. Le moment où vous vous êtes dit « ah oui, c’est donc aussi ça le boulot ». Si vous avez un pavé à raconter, je suis preneur.
Vous avez choisi votre structure avant même de trouver le bien ?
Vous aviez trouvé votre comptable avant votre premier bien ? Je tourne en rond entre nom propre et société, avec un ami qui me dit une chose et un autre son contraire. Mon idée c’est d’enchaîner si ça marche, pas de sortir toute la marge. J’ai un rdv la semaine prochaine, j’aimerais arriver avec autre chose que « alors, SASU ou pas ? ».
Un bien à garder, un autre à revendre : vous mélangez les deux ?
Je vais peut-être poser une question naïve. J’ai un local que je voudrais garder et une maison que je regarde pour de l’achat-revente. Pas encore d’offre, pas de société montée. La personne avec qui j’en parle serait partante pour mettre de l’argent dans les deux, et moi je m’étais dit qu’une seule structure nous éviterait de tout payer deux fois. Sauf qu’elle vient de me dire qu’elle voudrait pouvoir récupérer sa mise dans deux ou trois ans, alors que je pensais garder le local longtemps. Du coup je me demande si je prends le problème complètement à l’envers. Avant même les statuts, vous aviez écrit quoi entre vous sur les durées et la sortie ? Je ferai examiner le montage, mais là j’ai surtout besoin de savoir par quel bout commencer.
17,5 % de marge et le courtier me dit non direct
Il me répète qu’en dessous de 20 % ça passe pas. J’ai recalé le prix de revente sur des ventes du quartier, donc je vais pas le gonfler juste pour que la dernière case devienne verte... Vous avez déjà eu ce genre de retour ? Je cherche à savoir s’il parle du critère d’une banque précise ou si mon dossier mérite même pas qu’on le présente.
Quand vous dites « opération en 4 mois », vous comptez depuis quand ?
Quand vous annoncez une opération en quatre mois, c’est de quand à quand exactement ? De l’offre à la vente, des clés à la vente, ou juste les travaux ? Je compare des retours et je crois qu’on parle pas tous du même chrono.
Six mois à chercher du off-market et je retourne sur les annonces
Six mois que je prospecte et mes deux visites intéressantes viennent encore d’annonces publiques. J’ai pourtant essayé de faire les choses sérieusement : café avec des agents, courrier, relances. J’ai un petit tableau où je note qui rappeler et quand, je me retrouve à le remplir le dimanche soir et parfois je me demande si je me fabrique surtout une deuxième journée de boulot. Une agence m’a envoyé trois biens sans aucun rapport avec ce que je pensais avoir expliqué. J’ai répondu non poliment, puis plus rien. Un autre agent m’appelle très souvent, mais toujours pour les annonces qu’il a mises en ligne la veille. C’est gentil, sauf que j’ai déjà l’alerte 🙃 Vous avez eu ce passage au début ? Il faut insister, préciser la recherche, changer d’interlocuteurs ? Je commence à me sentir un peu ridicule avec mon fichier « réseau » et zéro opération.
Deux studios tout neufs, mais les papiers des travaux n’arrivent jamais
Visite sympa, rénovation propre à première vue. C’était un T3 avant, maintenant deux studios. Le vendeur m’a envoyé le règlement de copro modifié mais pour les entreprises c’est toujours « je vous retrouve ça ». Il m’a dit qu’il n’y avait pas de dommages-ouvrage. Je sais pas encore exactement quels travaux ont été faits. Vous demanderiez quoi pour avoir un dossier exploitable par le notaire ? Là j’ai surtout des photos avant/après et des paroles.
Diviser un appart : vous vérifiez quoi avant de payer une étude ?
95 m², deux fenêtres rue et une pièce sur cour. J’ai dessiné deux lots sur le plan de l’annonce, ça passe super bien... forcément j’ai pas dessiné les tuyaux 😂 Avant de payer une vraie étude, vous feriez vérifier quoi en premier ?
J’ai 3 ans de PV de copro devant moi... vous commencez par où ?
Premier dossier où je récupère autant de documents. Je lis dans l’ordre et j’ai déjà perdu le fil entre les devis, les travaux refusés puis reproposés et les histoires de caves. Vous surlignez quoi ? Je veux pas juste voir « pas de travaux votés » et considérer que tout va bien.
Dans cette copro, tout est refusé. Bonne affaire ou nid à problèmes ?
J’ai passé mon dimanche dans les PV d’une copro de 18 logements. Le bien me plaît vraiment, c’est à dix minutes de chez moi et pour une fois je peux m’y projeter sans inventer une cuisine dans un couloir. Sauf qu’en lisant je retrouve les mêmes sujets d’une année à l’autre : un devis refusé, l’entretien renvoyé, une nouvelle demande de devis... L’agent dit que les copropriétaires sont juste économes. Moi je vois surtout que ça n’avance pas, mais je n’ai pas les annexes, donc je juge peut-être vite. Ce qui me gêne aussi c’est que je commence à chercher des excuses parce que j’aime bien l’appartement. Vous faites comment pour garder la tête froide à ce stade ? Vous prenez le temps d’appeler le syndic ou vous considérez déjà que c’est trop d’inconnues ?
Fissures surveillées, prix tentant... je m’emballe un peu ?
L’immeuble a eu une reprise en sous-œuvre il y a quelques années. Il reste des jauges et j’ai reçu un rapport présenté comme rassurant. Il y aurait aussi deux contentieux, sans les détails pour l’instant. Le prix me donne envie de creuser, mais je suis pas capable de lire une fissure ni de juger le suivi. Vous avez déjà fait examiner un dossier de ce type avant d’aller plus loin ? Je veux pas confondre décote et problème que personne veut reprendre.
RDV fiscaliste pour une division : je lui envoie quoi avant ?
Maison + grand terrain, avec l’idée de revendre une partie du terrain séparément. Je lis tout et son contraire sur la TVA sur marge, donc j’arrête les calculs au doigt mouillé et je prends un avis sur mon dossier. Question pratique : vous envoyez quoi avant le rdv pour éviter de payer une heure à expliquer où est la parcelle ? Je n’ai pas encore signé.
Les visiteurs adorent la maison. Personne fait d’offre.
Ça fait trois mois et je commence à en avoir marre de remettre les coussins droits pour entendre que c’est très joli. Maison refaite, photos refaites aussi, deux agences. On a des visites, pas tous les jours mais régulièrement. Aucune offre écrite. Les agences disent qu’on est 6 à 8 % trop haut. Moi je refais mon calcul avec leur prix et je vois des mois de boulot pour beaucoup moins que prévu, donc je repousse la décision. Je le sais en l’écrivant que c’est pas très rationnel. Mon associé veut attendre encore, il dit que septembre va relancer les choses. On arrive à la fin du mois et je vois surtout les frais continuer. On s’entend bien normalement, mais là chaque appel d’agence devient une discussion pénible entre nous. Vous avez réussi à vous mettre d’accord comment sur une baisse ? Un seuil décidé ensemble ? Une date ? Je cherche surtout une façon de sortir du « on verra après la prochaine visite ».
La vente ne couvrirait pas le crédit. Qui voir en premier ?
Je poste avec un peu d’appréhension parce que les erreurs, je les connais maintenant, et j’ai pas spécialement besoin qu’on m’explique que j’aurais dû être plus prudent. Entre les imprévus de copro et le prix réaliste de vente, il manquerait autour de 55 k€ pour rembourser le crédit. C’est encore une estimation, j’attends le décompte exact. Je paie toujours mais la réserve descend et ça commence à me bouffer pas mal la tête. Je consulte mes comptes le soir, je refais le même tableau, je dors mal et le lendemain j’y retourne. Mon entourage me dit de louer en attendant, comme si ça faisait disparaître le problème, mais je n’ai pas étudié ce scénario correctement. Je veux prendre un rdv avec la banque avant d’être vraiment coincé. Est-ce qu’il faut arriver en ayant déjà une solution à proposer ? Je suis capable de rassembler les pièces, pas de savoir ce qu’ils peuvent accepter. Si quelqu’un est passé par là, même sans solution miracle, ça m’aiderait de comprendre comment s’est passé le premier échange.
« C’est une rénovation de marchand ? » Vous répondez quoi à ça ?
En visite hier : « c’est une rénovation de marchand ? » avec le petit silence derrière 😬 Vous montrez quoi concrètement pour rassurer sur le travail fait ? J’ai des factures et des photos du chantier, mais tout est éparpillé entre mon téléphone et mes mails.
Avant de payer une formation MDB, vous demandez à voir quoi ?
Je regarde deux formations MDB et j’ai du mal à dépasser les pages de vente. Ce qui m’intéresse c’est la relecture de mes futurs dossiers, pas l’accès à une bibliothèque de vidéos. J’ai déjà acheté une formation dans un autre domaine il y a quelques années, j’avais regardé les premiers modules à fond puis j’ai laissé tomber quand le boulot s’est chargé. Je me connais : si personne me fait travailler sur un cas concret, je vais refaire pareil. Là les deux promettent un accompagnement, mais ça veut dire quoi ? Une personne qui lit ton bilan ou un live avec 80 personnes où tu espères que ta question sera prise ? Si vous pouviez revenir juste avant votre inscription, vous demanderiez quoi par écrit ?