Créer votre société

Quelle forme choisir

Aucune forme juridique n’est imposée aux marchands de biens. En pratique, quatre sociétés commerciales couvrent la quasi-totalité des cas :

La SAS et la SARL se ressemblent. La SARL suit des règles en grande partie fixées par la loi ; la SAS laisse les associés organiser son fonctionnement dans les statuts, ce qui la rend plus souple.

Le statut social du dirigeant

La vraie différence tient au régime social de celui qui dirige. Le président d’une SAS est assimilé salarié : il reçoit un bulletin de paie et cotise au régime général. Le gérant majoritaire d’une SARL est travailleur non salarié (TNS), avec des cotisations plus faibles mais une protection moindre ; s’il est minoritaire, il est assimilé salarié.

Le bon choix dépend de votre rémunération, de votre protection sociale et de vos associés. Décidez-le avec votre expert-comptable avant la création ; la rémunération est détaillée dans la leçon « Impôts, rémunération et holding ».

Créer la société

Trois façons de faire, de la plus accompagnée à la plus autonome :

• avec un professionnel, expert-comptable, avocat ou notaire : plus coûteux, mais adapté dès que la structure se complique, et le même professionnel tiendra souvent votre comptabilité ;
• avec une plateforme juridique en ligne : rapide et moins cher, pour une structure simple ;
• seul : possible, mais la rédaction des statuts demande une vraie maîtrise.

Depuis 2023, toutes les formalités de création, dont l’immatriculation au registre du commerce et des sociétés, se font en ligne sur le guichet unique des entreprises tenu par l’INPI. L’immatriculation donne à votre société son existence juridique et son extrait Kbis, que banques et notaires vous demanderont.

Les statuts

Les statuts sont le socle de votre société. Cinq points méritent votre attention :

• l’objet social : il décrit l’activité, commerciale, et borne ce que le dirigeant peut faire. Mentionnez l’activité de marchand de biens, l’achat et la vente de biens immobiliers, sans le rédiger trop étroit pour ne pas freiner l’évolution de la société ;
• la dénomination : un nom sérieux, court, facile à retenir et cohérent avec votre marché ;
• le siège social : l’adresse d’où vous dirigez la société, pas celle des biens achetés. Vérifiez que votre bail ou votre règlement de copropriété autorise la domiciliation ;
• le capital social : aucun minimum n’est exigé, puisque vos opérations seront surtout financées par emprunt. Évitez le capital symbolique d’un euro ; un capital de 1 000 à 10 000 € couvre les frais de création et les premières charges ;
• la durée : 99 ans au plus à compter de l’immatriculation.

SCI, SEP, SCCV : à quoi servent-elles ?

La SCI

La société civile immobilière sert à détenir, gérer et transmettre un patrimoine. Elle est civile, alors que l’achat-revente est une activité commerciale : elle ne convient pas au métier de marchand de biens. Une SCI peut revendre un bien à l’occasion, mais ses associés sont alors imposés sur la plus-value, et des reventes répétées l’exposent à une requalification.

La SEP

La société en participation réunit au moins deux associés, personnes physiques ou sociétés, le temps d’un projet. Elle n’est pas immatriculée et chaque associé reste propriétaire de ses apports. Ses bénéfices peuvent être imposés à l’impôt sur les sociétés, au nom de chaque associé pour sa part, ou selon un régime mixte. Elle permet de s’associer sur une opération trop grosse pour un seul, ou de mener une première opération aux côtés d’un partenaire déjà financé.

La SCCV

La société civile de construction-vente réunit au moins deux associés pour construire puis vendre, souvent sur plan (VEFA). Chaque associé est rémunéré selon sa part du capital. C’est l’outil des promoteurs, à envisager quand vous passez de la rénovation à la construction neuve.