Piloter vos travaux

Uniquement des entreprises déclarées

Des travaux non déclarés semblent moins chers ; ils coûtent bien plus cher au premier problème :

• aucune garantie décennale ne vous protège, ni vous ni votre acquéreur ;
• un accident sur le chantier peut engager votre responsabilité, avec des poursuites pour travail dissimulé ;
• sans devis ni facture, vous n’avez rien à opposer en cas de litige ;
• sans facture, la dépense ne réduit pas le bénéfice imposable de votre société ;
• votre banque et votre notaire demanderont les factures et les attestations d’assurance.

Choisir vos artisans

Vos artisans fabriquent la valeur de vos opérations. Cherchez-les par recommandation désintéressée, auprès d’agences immobilières qui travaillent avec eux régulièrement, et allez voir leurs chantiers terminés. Demandez trois à cinq devis par lot de travaux, sans révéler à l’un le prix de l’autre : vous obtiendriez un prix aligné sur le meilleur devis, pas le vrai prix.

Négociez en mettant en avant un volume régulier de chantiers, mais sans excès : les bonnes entreprises ne manquent pas de travail. Avant de signer, vérifiez :

• l’attestation d’assurance décennale en cours de validité, qui couvre bien les activités prévues au devis ;
• l’immatriculation de l’entreprise et l’absence de procédure collective ;
• les qualifications éventuelles, utiles sans être obligatoires, comme la mention RGE pour la rénovation énergétique.

L’obligation de vigilance

Pour tout contrat d’au moins 5 000 € HT, montant total même s’il est payé en plusieurs fois, vous devez obtenir de l’entreprise, à la signature puis tous les six mois jusqu’à la fin du chantier :

• un justificatif d’immatriculation : extrait Kbis ou inscription au répertoire des métiers ;
• une attestation de vigilance de l’Urssaf, dont vous vérifiez l’authenticité sur le site de l’Urssaf ;
• le cas échéant, la liste de ses salariés étrangers soumis à autorisation de travail.

Sans ces pièces, si l’entreprise est prise en situation de travail dissimulé, vous pouvez être tenu solidairement de ses cotisations, impôts et salaires impayés.

La TVA des travaux

Le taux dépend des locaux et de la nature des travaux. Les taux réduits concernent les logements achevés depuis plus de deux ans ; le devis et la facture doivent indiquer le taux appliqué.

Le taux normal s’applique notamment quand les travaux augmentent la surface de plancher de plus de 10 %, quand ils reviennent à produire un immeuble neuf, par exemple en refaisant l’essentiel du gros œuvre, et, depuis le 1er mars 2025, à la pose d’une chaudière à énergie fossile. Les équipements que vous achetez vous-même sont à 20 % : seule leur pose par l’entreprise peut bénéficier d’un taux réduit.

Préparer le chantier

• un budget détaillé poste par poste, avec une réserve d’imprévus de 10 à 20 % ;
• les commandes longues anticipées : menuiseries sur mesure, cuisine, raccordements aux réseaux ;
• les autorisations d’urbanisme obtenues et affichées sur le terrain avant le démarrage ;
• un planning qui enchaîne les corps de métier sans qu’un lot abîme le précédent ;
• les plans techniques remis à chaque entreprise et affichés dans le bien.

Sans maître d’œuvre, la coordination vous revient. C’est un vrai travail : comptez-le dans votre temps, ou déléguez-le à un professionnel.

Suivre le chantier

Passez souvent, à jours variables. Un chantier sans visite ralentit, et des choix se font sans vous : sens de pose d’un parquet, hauteur d’un WC, niveau de finition. Fixez une réunion de chantier régulière, répondez vite aux questions, décidez clairement. Soyez courtois et exigeant : c’est votre argent.

Photographiez chaque étape, en particulier ce qui sera caché : réseaux dans les cloisons, étanchéité sous carrelage. Ces photos servent en cas de litige, rassurent votre banque et documentent le bien à la revente. Veillez enfin au respect des règles de sécurité sur le chantier.

Payer vos artisans

Liez chaque paiement à un avancement constaté, jamais à une date. Un repère courant :

Prévoyez dans le contrat une retenue de garantie de 5 % au plus du prix, qui couvre la levée des réserves. Elle est consignée ou remplacée par une caution bancaire, et libérée un an après la réception, sauf opposition motivée de votre part notifiée par recommandé avant cette date. Une fois tout payé, il est bien plus difficile de faire revenir une entreprise.

Réceptionner les travaux

La réception est l’acte par lequel vous acceptez les travaux, avec ou sans réserves. Faites-la par écrit, dans un procès-verbal signé avec chaque entreprise : c’est le point de départ de toutes les garanties.

Avant de signer, testez tout :

• électricité : tableau, chaque prise, chaque éclairage, plusieurs appareils en même temps ;
• plomberie : raccordements, absence de fuite, étanchéité des douches, baignoires et parois ;
• chauffage, climatisation et ventilation en fonctionnement ;
• sols et murs : joints de carrelage nets, parquet sur un sol plan, peintures, plafonds et joints de cloisons ;
• menuiseries et portes : ouverture, fermeture, étanchéité ;
• cuisine : fixation des meubles hauts, électroménager branché.

Travaux en copropriété

• lisez le règlement de copropriété : il peut fixer des horaires et des règles de chantier, en plus des arrêtés municipaux sur le bruit ;
• prévenez le syndic et affichez dans le hall les dates de début et de fin prévues, avec vos coordonnées ;
• protégez ascenseur, escaliers et murs, et faites nettoyer les parties communes chaque soir ;
• restez à l’écoute des voisins sans laisser leurs demandes arrêter le chantier, et réglez à l’amiable tout dégât causé chez eux.

Ne touchez jamais aux parties communes sans un vote de l’assemblée générale : compteur supplémentaire, ouverture pour créer un lot, passage de gaines, unité de climatisation en façade. Idéalement, obtenez ces accords avant l’achat, comme condition suspensive : des copropriétaires lassés par des mois de bruit votent rarement en votre faveur.

Gérer les litiges

Malfaçons, dépassements, retards et abandons se préviennent en amont : un devis complet, avec date, durée de validité, identité des parties, lieu, description détaillée, délais d’exécution et totaux HT et TTC ; des photos tout au long du chantier ; des acomptes espacés.

Si une entreprise disparaît, appelez-la d’abord : une absence a souvent une cause passagère, un autre chantier urgent ou une livraison attendue. Sans reprise, procédez par étapes :

• une mise en demeure par recommandé avec accusé de réception, qui fixe un délai de reprise ;
• un constat de l’état du chantier par un commissaire de justice ;
• un référé devant le tribunal judiciaire pour ordonner la reprise sous astreinte, ou faire terminer par une autre entreprise et demander des dommages et intérêts.

Si l’entreprise est en redressement ou en liquidation judiciaire, déclarez votre créance auprès du mandataire judiciaire dans les deux mois qui suivent la publication du jugement au BODACC.

Les bases techniques

Vous n’avez pas à savoir faire, mais à comprendre ce que l’on vous propose.

Gros œuvre et second œuvre

Toute intervention sur la structure, ouverture de mur porteur, trémie ou surélévation, passe par un bureau d’études et une entreprise assurée pour ce type de travaux.

Plomberie

• le multicouche et le PER ont remplacé le plomb et l’acier ; le cuivre reste durable, mais plus cher et plus long à poser ;
• les évacuations demandent une pente régulière et des diamètres adaptés, plus larges pour les WC ;
• si vous créez des logements, vérifiez que l’évacuation générale de l’immeuble absorbera les nouveaux lots ;
• un nouveau compteur d’eau se place en principe hors du logement, accessible au service des eaux.

Électricité

Les installations neuves ou modifiées suivent la norme NF C 15-100, révisée en 2024 et obligatoire pour les nouveaux chantiers depuis août 2025. Elle fixe le nombre de circuits et de prises par pièce, les protections différentielles de 30 mA et les règles propres aux salles d’eau.

Pour une installation neuve, une rénovation complète qui a demandé la mise hors tension, ou un nouveau compteur, le gestionnaire du réseau exige une attestation de conformité visée par le Consuel avant la mise en service. Votre électricien la demande en général ; un contrôleur peut visiter le chantier, et une non-conformité impose une contre-visite à vos frais.