Bien vous entourer

Une équipe autour de chaque opération

Le marchand de biens ne fait pas tout lui-même : il coordonne. Trouver un bien, le transformer et le revendre mobilise une dizaine de métiers, dont certains sont imposés par la loi. Bien choisir ces partenaires, et les garder d’une opération à l’autre, fait gagner du temps, évite des erreurs coûteuses et vous apporte des affaires.

Pour trouver des biens

L’agent immobilier

Il met en relation vendeurs et acheteurs et se rémunère par une commission. Son activité est encadrée par la loi Hoguet : il doit détenir une carte professionnelle délivrée par la chambre de commerce et d’industrie, une assurance de responsabilité civile professionnelle et, s’il reçoit des fonds, une garantie financière. Les agents commerciaux qui travaillent pour un réseau exercent sous la carte de l’agence qui les habilite. Pour un marchand de biens, les agents sont la première source d’affaires : un acheteur rapide, fiable et qui finance sans condition est celui qu’ils appellent en premier.

Le chasseur immobilier

Titulaire de la même carte, il travaille pour l’acheteur, avec un mandat de recherche, et non pour le vendeur. Il peut être utile si vous investissez loin de chez vous, à condition d’avoir un vrai réseau local : vérifiez ses références et les biens qu’il a déjà trouvés.

L’apporteur d’affaires

Il vous signale un bien ou vous présente un vendeur. Sans carte professionnelle, il se limite à cette mise en relation : il ne négocie pas et ne rédige pas d’actes. Fixez sa rémunération dans une convention écrite.

Pour acheter et vendre

Le notaire

Officier public nommé par l’État, il rédige l’acte authentique de vente, seul acte qui peut être publié au fichier immobilier et rend la vente opposable à tous. Il vérifie la propriété, les servitudes, l’urbanisme et les droits de préemption, et doit informer les deux parties des conséquences de l’acte. Sa rémunération suit un tarif réglementé. Choisissez un notaire habitué aux marchands de biens : engagement de revendre, régime de TVA, clauses de substitution et calendriers serrés font partie de son quotidien.

Le diagnostiqueur

Il réalise les diagnostics du dossier remis à l’acheteur : performance énergétique, amiante, plomb, électricité, gaz, termites, état des risques, selon l’âge et la situation du bien. Il doit être certifié, indépendant et assuré. Lisez ceux du vendeur avant de signer, puis faites refaire ceux que vos travaux ont rendus obsolètes : une étiquette énergétique améliorée est un argument de revente.

Le géomètre-expert

Inscrit à l’ordre des géomètres-experts, il est le seul habilité à fixer les limites des propriétés foncières. Vous en aurez besoin pour un bornage, pour détacher une parcelle à bâtir avec un document d’arpentage, ou pour créer ou modifier les lots d’une copropriété : état descriptif de division et plans. Il peut aussi mesurer les surfaces et monter un dossier de permis d’aménager.

Le syndic de copropriété

Il représente le syndicat des copropriétaires, gère son budget et applique le règlement et les décisions de l’assemblée générale. Un syndic professionnel détient une carte délivrée par la chambre de commerce et d’industrie, une garantie financière et une assurance ; son mandat dure trois ans au plus. Pour vous, il est l’interlocuteur à qui demander les documents de la copropriété avant d’acheter, et celui qui inscrit vos demandes de travaux à l’ordre du jour de l’assemblée.

Pour transformer

L’architecte

Il conçoit le projet, établit les plans et monte le dossier de permis de construire ; il peut aussi suivre le chantier jusqu’à la réception. Son recours est obligatoire pour tout permis de construire déposé par une société, quelle que soit la surface. Seules les personnes physiques qui construisent pour elles-mêmes en sont dispensées, jusqu’à 150 m² de surface de plancher après travaux. Un bon architecte transforme une idée en un projet qui se vend, et en un dossier que la mairie accepte.

Le maître d’œuvre

Il organise le chantier, coordonne les entreprises, vérifie leurs factures et vous assiste à la réception des travaux. Le maître d’ouvrage, c’est vous : vous commandez les travaux, choisissez les entreprises et signez le procès-verbal de réception. Le maître d’œuvre doit être assuré en responsabilité décennale ; vous devez, de votre côté, souscrire la dommages-ouvrage avant l’ouverture du chantier quand elle est obligatoire.

Les bureaux d’études

• l’ingénieur structure calcule et dimensionne les éléments porteurs : indispensable pour ouvrir un mur porteur, créer une trémie ou surélever ;
• le géotechnicien étudie le sol : l’étude préalable est obligatoire pour vendre un terrain constructible situé dans une zone exposée au retrait-gonflement des argiles.

Tout au long de l’activité

L’expert-comptable

Membre d’un ordre et indépendant de ses clients, il tient vos comptes, établit vos déclarations et vos prévisionnels pour la banque, et vous conseille sur la rémunération et les structures. Choisissez-le pour sa maîtrise de la TVA immobilière : c’est le sujet sur lequel un marchand de biens se trompe le plus.

L’avocat

Un avocat en droit immobilier ou en urbanisme vous accompagne sur les actes inhabituels, les copropriétés, les recours contre un permis et les litiges avec un acheteur, un voisin ou une entreprise. Un avocat fiscaliste intervient sur la TVA immobilière, les droits d’enregistrement et les montages de holding.

Le commissaire de justice

Il a remplacé l’huissier de justice. Ses constats font foi : état des lieux avant travaux chez un voisin, malfaçons, affichage du permis sur le terrain, qui fait courir le délai de recours des tiers. Il exécute aussi les décisions de justice et procède au recouvrement des créances.

Le généalogiste

Mandaté le plus souvent par un notaire, il retrouve les héritiers d’une succession. Si vous ciblez les biens issus de successions, il est parfois la clé pour que la vente devienne possible.