La TVA du marchand de biens

Deux bases de calcul

Assujetti à la TVA, le marchand de biens voit ses ventes immobilières entrer dans le champ de la taxe. Selon le bien et son histoire, la vente est exonérée, taxée sur le prix total ou taxée sur la marge.

• TVA sur le prix total : la taxe porte sur tout le prix de vente, et vous récupérez la TVA payée sur l’achat, les frais et les travaux ;
• TVA sur la marge : la taxe ne porte que sur la différence entre le prix de vente et le prix d’achat, mais elle n’est possible que si l’achat ne vous a pas permis de déduire de TVA.

Tout commence donc par deux questions : quelle est la nature juridique du bien, à l’achat et à la revente ? Et l’achat a-t-il été fait avec une TVA que vous pouvez déduire ?

Quatre natures de biens

• le terrain à bâtir : un terrain sur lequel les documents d’urbanisme autorisent à construire au jour de la vente ; un bâtiment en ruine, frappé d’un arrêté de péril ou devenu inutilisable par abandon, ou un chantier abandonné, y est assimilé ;
• le terrain non à bâtir : tout terrain qui ne remplit pas ces conditions, par exemple en zone agricole ou naturelle ;
• l’immeuble neuf : un bâtiment achevé depuis cinq ans au plus, après construction ou après des travaux qui l’ont remis à neuf ;
• l’immeuble ancien : un bâtiment achevé depuis plus de cinq ans, utilisable en l’état, même si l’acheteur prévoit de le démolir.

Les cinq ans se comptent à partir de l’achèvement de la construction ou des travaux de remise à neuf. Un immeuble neuf acheté pendant ce délai mais revendu après son cinquième anniversaire suit le régime de l’ancien.

La TVA sur la marge

Elle s’applique aux terrains à bâtir et, sur option, aux immeubles anciens, à deux conditions cumulatives : votre achat n’a pas ouvert droit à déduction, et le bien revendu a la même nature juridique que le bien acheté. Un achat auprès d’un particulier, ou d’un professionnel qui a vendu sans TVA, remplit la première condition selon la doctrine administrative.

La marge est le prix de vente diminué du prix d’achat. Le prix d’achat comprend les frais supportés lors de l’acquisition sans TVA déductible, notamment les droits de mutation ; les travaux, eux, ne s’en déduisent pas. Le montant obtenu s’entend TVA comprise : la taxe se calcule en dedans, soit un sixième de la marge au taux de 20 %. Si la marge est nulle ou négative, la base d’imposition est nulle.

La condition d’identité

Seule compte la nature juridique du bien, pas ses caractéristiques physiques. Un terrain à bâtir acheté puis divisé en lots et viabilisé reste un terrain à bâtir : la marge reste possible. En revanche, la nature change, et la marge tombe, dans trois cas fréquents :

• vous démolissez la maison achetée pour revendre un terrain à bâtir : la vente est taxée sur le prix total, divisée ou non ;
• vous détachez d’une propriété bâtie une parcelle constructible : la maison suit le régime de l’ancien, mais le terrain détaché est taxé sur le prix total ;
• un terrain acheté non constructible devient constructible avant la revente : la marge ne s’applique pas.

Une parade existe : faire réaliser la démolition ou la division par le vendeur avant la vente, afin d’acheter directement un terrain à bâtir. Elle se négocie, car elle change aussi la fiscalité du vendeur : un particulier qui vend un terrain à bâtir détaché de sa résidence principale ne bénéficie pas de l’exonération de plus-value attachée à celle-ci.

Opter ou non pour un immeuble ancien

La vente d’un immeuble achevé depuis plus de cinq ans est exonérée, mais vous pouvez opter pour la TVA dans l’acte de vente, immeuble par immeuble et lot par lot. L’option vous permet de récupérer la TVA sur les travaux et les frais ; elle vous fait aussi payer une TVA sur la vente. Tout dépend de votre acheteur.

Exemple : un appartement ancien acheté 100 000 € à un particulier, 50 000 € HT de travaux avec 5 000 € de TVA, revendu 180 000 €.

• face à un particulier, qui ne récupère pas la TVA, l’option réduit en général votre marge ;
• face à un acheteur assujetti, qui déduit la TVA facturée, vous pouvez relever le prix sans augmenter son coût net : ici 196 000 € TTC lui coûtent toujours 180 000 € ;
• quand la TVA récupérable sur les travaux dépasse la TVA due sur la marge, typiquement une vente à perte après de gros travaux, l’option réduit la perte ; si vous revendez sous votre prix d’achat, la marge taxable est même nulle ;
• les ventes exonérées sans option réduisent aussi la part de TVA que vous récupérez sur vos frais généraux : faites-le chiffrer par votre expert-comptable.

Quand les travaux changent le régime

Des travaux importants peuvent rendre un immeuble ancien « neuf » au sens de la TVA. C’est le cas d’une surélévation, ou de travaux qui remettent à neuf l’un des quatre ensembles suivants :

• la majorité des fondations ;
• la majorité des éléments qui assurent la résistance et la rigidité de l’ouvrage : murs porteurs, planchers porteurs, charpente ;
• la majorité de la consistance des façades, hors ravalement ;
• au moins les deux tiers de chacun des six éléments de second œuvre : planchers non porteurs, menuiseries extérieures, cloisons intérieures, plomberie et sanitaires, électricité, chauffage.

Dans une opération mixte, une extension ou une surélévation est une construction neuve, alors que l’existant reste ancien. Il faut alors répartir le prix d’achat et le prix de vente entre les parties selon une clé justifiée, par exemple les surfaces, et demander aux artisans une facture par partie. Conservez aussi le calcul qui montre que vos travaux restent sous les seuils : c’est votre justification en cas de contrôle.

Diviser un bien bâti

Diviser un grand appartement en studios ou une maison en deux lots ne change pas la nature juridique : un bien bâti reste un bien bâti. Chaque lot suit le régime de l’ancien, avec option possible sur la marge, ou du neuf s’il a moins de cinq ans ou si les travaux l’ont remis à neuf. Pour garder la marge, vous devez pouvoir rattacher chaque lot vendu à une part de votre prix d’achat ; à défaut, l’administration taxe le prix total.