Visiter un bien

Ce que la visite doit vous apprendre

Avec votre prévisionnel chiffré, la visite est ce qui vous décide à vous positionner ou à passer votre chemin. Elle doit répondre à trois questions :

• quel potentiel : ce que vous pouvez créer comme valeur, et à quel coût ;
• quels risques : les défauts visibles ou cachés qui pèseraient sur le budget ou le calendrier ;
• quel vendeur : sa situation et ses raisons de vendre, qui guideront votre négociation.

Préparer votre visite

Une visite se prépare comme un rendez-vous important. Établissez une checklist adaptée au type de bien, maison, appartement, immeuble ou terrain, et apportez de quoi mesurer, photographier et noter. Revenez à un autre moment de la journée si le bien vous intéresse : la lumière, le bruit et la circulation changent du matin au soir.

Inspecter le bien

Examinez le bien du sol au plafond, puis de la cave à la toiture :

• la structure : fissures, leur largeur et leur évolution, affaissements, planchers qui fléchissent ;
• la toiture, les gouttières et les façades ;
• l’humidité : taches, odeurs, salpêtre, et les « cache-misère » comme un mur fraîchement repeint ou un meuble placé devant une tache ;
• l’électricité, la plomberie, le chauffage et les menuiseries ;
• la nature des murs, porteurs ou non, si vous comptez redistribuer les pièces ;
• les compteurs d’eau, d’électricité et de gaz, qui devront être individuels si vous revendez par lots ;
• les servitudes : passage, vue, réseaux qui traversent le terrain.

Avec l’expérience, vous saurez estimer sur place une enveloppe de travaux. Un ratio au mètre carré n’est qu’un premier filtre : les prix varient fortement selon la région, l’état et le niveau de finition. Faites valider votre enveloppe par des devis d’artisans avant de signer l’acte d’achat, et faites venir un professionnel au moindre doute sur la structure.

Comprendre le vendeur

Un bien vétuste raconte souvent l’histoire de son propriétaire. Demandez, sans indiscrétion, pourquoi il est dans cet état et pourquoi il est vendu maintenant : difficultés financières, succession, séparation, mutation, mauvaise expérience locative, résidence secondaire délaissée. Ces réponses indiquent si le vendeur cherche avant tout un bon prix ou une vente rapide et sûre, et vous aideront à construire votre offre.

Les diagnostics à demander

Le vendeur doit fournir un dossier de diagnostic technique, annexé à la promesse puis à l’acte de vente. Demandez-le dès que le bien vous intéresse :

Le DPE et les passoires énergétiques

Le DPE est opposable depuis juillet 2021 : l’acheteur peut se retourner contre le vendeur s’il est faux. Les DPE réalisés avant juillet 2021 ne sont plus valables. Depuis le 1er janvier 2026, le mode de calcul favorise les logements chauffés à l’électricité : certains changent de classe sans travaux, et un DPE ancien peut être mis à jour.

Pour un bien que vous revendrez à un investisseur, la classe énergétique est décisive, car la loi Climat et Résilience retire progressivement les logements énergivores du marché locatif :

Les loyers des logements classés F et G sont en outre gelés depuis août 2022. Ce calendrier vaut pour la métropole ; il est décalé outre-mer.

L’audit énergétique

La vente d’une maison ou d’un immeuble entier appartenant à un seul propriétaire exige un audit énergétique lorsque le DPE est classé F ou G depuis avril 2023, et E depuis janvier 2025 ; la classe D suivra en 2034. Les lots de copropriété ne sont pas concernés. Valable cinq ans, l’audit doit vous être remis dès la première visite. Il propose des scénarios de travaux chiffrés : une base précieuse pour estimer votre budget de rénovation et négocier le prix.

Les autres documents

• pour une copropriété : règlement, procès-verbaux des trois dernières assemblées générales, montant des charges, impayés du lot et dettes de la copropriété, carnet d’entretien, plan pluriannuel de travaux s’il existe, travaux votés ou en discussion ;
• le montant de la taxe foncière, et de la taxe d’habitation pour une résidence secondaire : elle ne s’applique plus aux résidences principales depuis 2023 ;
• l’année de construction et les plans ;
• les autorisations d’urbanisme de toute véranda, extension, abri de jardin ou surélévation ;
• le titre de propriété, pour vérifier les lots vendus, caves et parkings compris.

Les pièges à éviter

• une surface annoncée en surface habitable au lieu de la surface privative « Carrez », obligatoire pour un lot de copropriété : si celle-ci est inférieure de plus de 5 % à la surface indiquée dans l’acte, l’acheteur peut obtenir une baisse proportionnelle du prix, dans l’année qui suit ;
• un lot visité qui n’est pas celui inscrit au compromis, ou une exposition différente de celle annoncée ;
• une partie commune, cour, couloir ou combles, annexée sans accord de la copropriété ;
• une construction ou extension réalisée sans autorisation ;
• un projet de construction voisin qui masquera la vue ou la lumière : consultez la mairie et interrogez les voisins.

Estimer le prix de revente

Pour chiffrer votre prix de revente, partez du prix au mètre carré de la rue plutôt que de celui du quartier ou de la ville. Appliquez ensuite les surcotes et décotes propres au bien : un rez-de-chaussée sombre et bruyant vaut nettement moins qu’un dernier étage lumineux avec vue ou terrasse, dans le même immeuble.