Maîtriser vos risques

Identifier avant de signer

Une opération rate rarement pour une seule raison. Le plus souvent, un prix d’achat un peu trop haut, un chantier qui dérape et une revente plus lente que prévu s’additionnent. Classer les risques permet de les traiter un par un : pour chacun, notez ce qu’il faut vérifier, ce que vous ferez pour le réduire et ce qu’il coûterait s’il se réalisait.

Le risque stratégique

Il vient du marché, pas de vous : évolution des prix, des taux d’intérêt et de la demande. Les cycles immobiliers sont longs, et une chute brutale entre l’achat et la revente reste rare. Le vrai danger est d’acheter trop cher, en fin de hausse, en tablant sur une progression qui ne viendra pas.

• fondez votre prix de revente sur des ventes réellement conclues dans le secteur, pas sur des annonces ;
• regardez le volume de transactions : quand il baisse alors que les prix restent hauts, le marché ralentit ;
• vérifiez à qui vous revendrez : un bien destiné à un investisseur dépend aussi des règles de location ;
• raccourcissez la durée de l’opération : moins vous portez le bien, moins le marché a le temps de bouger.

Le risque opérationnel

Il naît sur le chantier : un corps de métier en attend un autre, une fourniture arrive dans la mauvaise dimension, un défaut est découvert à l’ouverture d’un mur. Chaque semaine de retard coûte des intérêts et repousse la revente.

• établissez un planning qui enchaîne les lots dans le bon ordre, avec des marges entre eux ;
• faites des points d’étape réguliers avec tous les intervenants, pas seulement avec chacun séparément ;
• passez sur place souvent : votre présence règle les questions avant qu’elles ne deviennent des retards ;
• confiez la coordination à un maître d’œuvre si vous ne pouvez pas l’assurer vous-même.

Le risque de non-conformité

Des travaux faits sans les autorisations nécessaires peuvent bloquer la vente, imposer une remise en état ou entraîner une sanction. Avant de chiffrer votre projet, vérifiez trois sources :

• le plan local d’urbanisme, et le cas échéant les règles du secteur protégé : matériaux, aspect des façades, menuiseries ;
• le règlement de copropriété : usage des lots, travaux touchant les parties communes ou l’aspect extérieur, qui demandent un vote en assemblée générale ;
• les règles techniques : une installation électrique neuve ou entièrement rénovée doit obtenir une attestation de conformité avant sa mise en service.

Les pièges classiques sont simples : une unité extérieure de climatisation posée en façade sans accord de la copropriété, des fenêtres en PVC dans un secteur où le bois est imposé, un compteur raccordé sans attestation. Si votre société dépose un permis de construire, le recours à un architecte est obligatoire, quelle que soit la surface.

Le risque financier

C’est le plus redouté, car il peut emporter la société. Un manque de trésorerie pour finir le chantier, un prix de revente surestimé ou un marché qui se retourne suffisent à le déclencher. L’enchaînement à éviter : emprunter davantage pour terminer, puis brader le bien pour rembourser des dettes imprévues.

Provisionnez le risque dès le prévisionnel, avec des marges de sécurité :

Si l’opération ne reste pas rentable avec ces marges, renoncez. Un investissement locatif moyen peut se rattraper avec le temps ; une opération de marchand de biens à marge nulle, non. Un échec en début d’activité est aussi plus difficile à surmonter, car il entame à la fois vos fonds propres et la confiance de votre banque.

Le risque juridique

Votre statut de vendeur professionnel vous rend responsable des vices cachés et des désordres de construction. Trois réflexes limitent ce risque :

• faites réaliser les travaux par des entreprises assurées en responsabilité décennale, et gardez leurs attestations ;
• souscrivez les assurances de l’opération, dont la dommages-ouvrage, obligatoire avant l’ouverture d’un chantier qui relève de la garantie décennale ;
• faites relire par un avocat ou votre notaire les actes inhabituels : promesse avec conditions particulières, division, changement d’usage.