Financer vos opérations

Avant de chercher un bien, fixez votre budget

Commencez par savoir combien vous pouvez emprunter. Votre budget d’opération ne se limite pas au prix d’achat ; il comprend :

• le prix d’acquisition et les frais d’achat ;
• les travaux, estimés globalement dès le départ ;
• l’ameublement, si vous revendez clé en main ;
• les honoraires : architecte, avocat, expert-comptable ;
• les assurances, les taxes et les frais bancaires.

Adressez-vous ensuite à une banque qui finance l’achat-revente : beaucoup d’établissements traditionnels s’en méfient. Attendez-vous à une analyse serrée, parfois avec la visite d’un expert mandaté par la banque.

Le prêt marchand de biens

Les banques prêtent le plus souvent in fine : pendant la durée du prêt, généralement 12 mois renouvelables une fois, vous ne payez que les intérêts, chaque mois. Le capital est remboursé en une fois, à la revente, sans pénalité si elle intervient plus tôt.

Le taux est variable, indexé sur l’Euribor 3 mois, auquel la banque ajoute sa marge ; il est plus élevé qu’un crédit immobilier classique. Les intérêts sont une charge de votre société et réduisent son bénéfice imposable.

Le prêt travaux

Les banques préfèrent financer aussi les travaux : c’est pour elles l’assurance qu’ils seront menés vite. Ce second prêt suit les mêmes conditions que le prêt d’acquisition et se débloque par tranches, sur présentation des factures, qui doivent correspondre aux devis fournis au départ. Transmettez chaque facture à la fois à votre banque et à votre comptable.

La ligne marchand de biens

Une fois votre expérience établie, certaines banques ouvrent une ligne de crédit permanente de 18 à 24 mois. Vous y puisez pour chaque achat en présentant le compromis signé, et remboursez à chaque revente.

Si vous ne voulez pas mobiliser votre épargne

Certaines banques acceptent de financer tout le prix d’achat si vous leur donnez en garantie un placement équivalent à l’apport demandé, nanti pendant la durée du prêt.

Les frais et les garanties

• les frais de dossier, souvent jusqu’à 1 % du montant emprunté ;
• une commission d’engagement, de l’ordre de 1 à 2 % par an : une raison de plus pour revendre vite ;
• l’hypothèque légale du prêteur de deniers sur le bien acheté, qui a remplacé le privilège de prêteur de deniers en 2022 ;
• une hypothèque conventionnelle pour garantir le prêt travaux ;
• votre caution personnelle, en tant que dirigeant.

L’inscription des garanties a un coût, rarement financé par la banque : prévoyez-le dans votre budget.

Monter votre dossier

Présentez votre projet comme un dossier professionnel. Il doit répondre à cinq questions :

• où : la localisation et la demande sur ce marché ;
• pourquoi ce bien : ses atouts et votre stratégie ;
• quels travaux : leur nature, leur durée, les plans avant et après ;
• quelle rentabilité : prix de revente appuyé sur des avis de valeur d’agences, marge en trois scénarios, prudent, réaliste et optimiste ;
• quelles garanties : assurances de votre société, décennales des artisans.

Joignez les pièces que la banque demandera :

Le financement participatif

Les plateformes de financement participatif lèvent des fonds auprès de particuliers pour financer des opérations immobilières. Elles peuvent compléter une banque, en finançant tout ou partie de votre apport, ou la remplacer, pour quelques mois à deux ans.

• l’instruction est rapide, une dizaine de jours, et les fonds arrivent souvent en moins d’un mois ;
• les critères sont souvent plus souples que ceux des banques pour un jeune opérateur ;
• le coût est élevé, autour de 10 à 11 % par an en moyenne, remboursé en une fois avec les intérêts ;
• le dossier demandé est aussi complet que pour une banque.