De l’offre au compromis

L’offre d’achat

L’offre d’achat est une proposition écrite par laquelle vous vous engagez à acheter un bien à un prix donné. Elle n’est pas obligatoire, mais elle fixe le cadre de la suite. Rédigez-la avec soin ; elle mentionne :

• la désignation et l’adresse du bien, avec sa surface ;
• le prix proposé ;
• votre mode de financement : prêt, apport, ou les deux ;
• les conditions suspensives que vous reprendrez dans l’avant-contrat ;
• la durée de validité de l’offre, en général une à deux semaines, et la manière dont le vendeur doit répondre.

Pendant ce délai, le vendeur peut accepter par écrit, refuser, laisser l’offre expirer ou faire une contre-proposition, qui est une nouvelle offre et rend la vôtre caduque.

• tant qu’elle n’est pas parvenue au vendeur, vous pouvez retirer votre offre librement ;
• une fois reçue, vous ne pouvez plus la retirer avant le délai fixé ou, à défaut, avant un délai raisonnable ; un retrait fautif engage votre responsabilité ;
• si le vendeur l’accepte, la vente est formée : il ne peut plus se désister, et vous pouvez en demander l’exécution en justice ;
• aucune somme ne peut être versée en contrepartie d’une offre d’achat, sous peine de nullité.

Compromis ou promesse unilatérale

L’offre acceptée est suivie d’un avant-contrat, signé chez le notaire ou sous seing privé, par exemple en agence. Le transfert de propriété et le paiement du prix interviennent à l’acte authentique.

Lorsqu’une personne physique consent une promesse de plus de dix-huit mois, celle-ci doit être notariée ; si elle est unilatérale, elle prévoit une indemnité d’immobilisation d’au moins 5 % du prix, versée ou garantie auprès du notaire.

Pas de rétractation pour votre société

Un acquéreur non professionnel d’un logement dispose de dix jours pour se rétracter sans motif, à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l’avant-contrat, ou de sa remise en main propre. Aucune somme ne peut lui être demandée avant la fin de ce délai, sauf versement entre les mains d’un professionnel habilité, restitué en cas de rétractation.

Votre société de marchand de biens achète pour son activité : elle ne bénéficie pas de ce délai. Une SCI dont l’objet social est en rapport direct avec l’achat n’en bénéficie pas non plus. Le vendeur, lui, n’a jamais de délai de rétractation. Vous êtes donc engagé dès la signature : vos seules protections sont les conditions suspensives que vous aurez négociées.

La clause de substitution

Cette clause permet à une autre personne, physique ou morale, d’acheter à votre place aux mêmes conditions. Elle est utile pour faire acquérir le bien par la société créée pour l’opération ou par une structure associée.

Les conditions suspensives

Une condition suspensive fait dépendre la vente d’un événement futur et incertain. Si elle ne se réalise pas dans le délai prévu, l’avant-contrat tombe et la somme versée vous est rendue. Si vous empêchez vous-même sa réalisation, elle est réputée accomplie.

Le financement

Pour un particulier, la loi impose la condition d’obtention de prêt dès que l’achat est financé par emprunt, pour une durée d’au moins un mois. Ce régime ne s’applique pas aux prêts qui financent une activité professionnelle, comme celle d’un marchand de biens : la condition doit alors être prévue au contrat, et tout se négocie.

• précisez le montant, la durée et le taux maximal du prêt recherché ;
• prévoyez un délai réaliste, souvent 45 à 60 jours pour un dossier professionnel ;
• indiquez le nombre de refus à présenter pour vous libérer ;
• ne produisez jamais de refus de complaisance : votre banque, votre notaire et les agences ne vous suivraient plus.

Renoncer à cette condition rend votre offre plus attractive et peut vous faire gagner une négociation. Faites-le seulement si votre financement est acquis.

Les conditions propres à l’opération

• l’obtention d’un permis de construire, d’un permis d’aménager ou d’une déclaration préalable, purgés du recours des tiers, ouvert deux mois à compter d’un affichage régulier sur le terrain, et du retrait administratif, possible pendant trois mois ;
• l’accord de l’assemblée générale des copropriétaires pour une division ou des travaux sur les parties communes ;
• une surface minimale mesurée, pour une maison hors copropriété ;
• l’absence de servitude ou de prescription d’urbanisme contraire à votre projet.

Ces conditions allongent l’avant-contrat, parfois de six à douze mois. En contrepartie, le vendeur demande souvent une indemnité d’immobilisation, imputée sur le prix si la vente se fait et conservée par lui si vous renoncez hors des cas prévus. Négociez aussi un droit de visite pour faire chiffrer les travaux et préparer la revente.

Le séquestre

Le notaire conserve sur son compte, ouvert à la Caisse des dépôts, les sommes versées à la signature. Le séquestre sert aussi à garantir un engagement du vendeur après la vente : s’il s’est engagé à payer un ravalement voté, le notaire retient le montant correspondant sur le prix et ne le lui verse qu’une fois l’engagement tenu.

Les droits de préemption

Certains titulaires peuvent acheter le bien à votre place, aux conditions de la vente. Le notaire les purge avant l’acte authentique ; prévoyez-les dans votre calendrier.

Pour la préemption urbaine, le silence de la commune pendant deux mois vaut renonciation. Elle peut demander une seule fois des documents ou une visite, ce qui suspend son délai. Elle peut renoncer, préempter au prix de la déclaration ou proposer un prix inférieur. Dans ce dernier cas, le vendeur a deux mois pour accepter, renoncer à vendre ou laisser le juge de l’expropriation fixer le prix.

Dans une vente en bloc, le droit des locataires tombe si l’acquéreur s’engage à prolonger les baux en cours pendant six ans : un point à anticiper si vous achetez un immeuble occupé.

Les diagnostics

Le vendeur annexe à l’avant-contrat le dossier de diagnostic technique, établi par des diagnostiqueurs certifiés. Vérifiez qu’il est complet et à jour : un diagnostic manquant vous prive de recours et fragilise votre revente.

S’y ajoutent l’information sur le risque de mérule dans les zones concernées, et le carnet d’information du logement pour les travaux de performance énergétique réalisés depuis 2023.

Surfaces Carrez et Boutin

Faites mesurer par un professionnel : le calcul obéit à des règles précises. Pour une maison hors copropriété, la surface n’est pas imposée par la loi ; faites-en une condition de la vente si elle compte dans votre calcul.

Avant l’acte authentique

• l’état hypothécaire, délivré par le service de la publicité foncière, révèle les hypothèques et inscriptions qui grèvent le bien ; le notaire les fait lever avec le prix de vente ;
• la rescision pour lésion : si vous achetez à moins des sept douzièmes de la valeur réelle, le vendeur peut agir pendant deux ans ; vous choisirez alors de rendre le bien ou de payer le complément du juste prix, diminué d’un dixième du prix total ;
• conservez donc les preuves qui justifient un prix bas, comme un constat de l’état du bien ou des devis ;
• si vous ne pouvez pas être présent, donnez une procuration ; le notaire peut l’établir à distance, par visioconférence et signature électronique.