Trouver vos opportunités

Trois familles de biens

Trouver un bien rentable demande de la méthode et de la régularité. Votre réseau vous aidera, mais il ne remplacera pas une recherche personnelle, menée chaque semaine. Classez d’abord ce que vous voyez en trois familles :

Chacune peut porter une bonne opération : n’en écartez aucune par principe.

La prospection en ligne

Commencez par les sites d’annonces, dont l’efficacité dépend de la précision de vos critères et de votre discipline :

• paramétrez des alertes précises : secteur, type de bien, budget, mots-clés comme « à rénover », « succession » ou « travaux » ;
• réservez chaque jour un moment fixe pour traiter les alertes, répondre aux agences et rappeler les vendeurs ;
• créez aussi des alertes sur les sites des agences locales, où certaines annonces paraissent avant les grands portails ;
• utilisez un moteur de recherche généraliste avec le type de bien et la ville : il fait remonter des annonces dispersées sur de petits sites.

La prospection sur le terrain

Pousser la porte d’une agence fait rarement découvrir une affaire le jour même. Le but est de vous faire connaître et de devenir l’acheteur que l’agent appellera en premier. Une rencontre en personne laisse une impression bien plus durable qu’un courriel : soignez votre présentation, restez simple et sincère.

• présentez vos opérations passées, photos à l’appui, même réalisées à titre personnel ;
• expliquez votre façon de travailler : vos critères, votre rapidité de décision, votre financement ;
• proposez de confier la revente à l’agence qui vous a apporté le bien : elle peut ainsi toucher deux commissions sur le même bien ;
• relancez vos contacts chaque semaine pour connaître leurs nouveautés ;
• au début, acceptez des visites même hors de vos critères : vous affinez votre connaissance du secteur et nouez la relation.

Le jour où l’on vous présente un bon bien, décidez vite et tenez vos engagements. Après quelques opérations réussies ensemble, les agents vous proposeront des biens avant leur mise en ligne, hors marché, là où la concurrence est la plus faible.

Remonter jusqu’au propriétaire

Dans votre secteur, vous repérerez des biens qui ne sont pas à vendre : maison fermée, immeuble dégradé, local vide. Leur propriétaire n’a peut-être simplement jamais été sollicité.

• identifiez la parcelle sur le plan cadastral, consultable gratuitement en ligne ;
• demandez le relevé de propriété au service des impôts fonciers dont dépend la commune, par écrit, sur papier libre ou par courriel ;
• adressez ensuite un courrier personnel au propriétaire pour lui présenter votre démarche.

Boîtes aux lettres et gardiens

Dans une résidence qui vous intéresse, déposez un mot court et précis : le type de bien recherché, votre budget, votre nom et votre téléphone. Présentez-vous honnêtement comme acheteur et respectez les boîtes qui refusent la publicité. Si l’immeuble a un gardien, allez le voir : il sait souvent avant tout le monde qu’un copropriétaire veut vendre, et peut vous indiquer le syndic.

Les enchères immobilières

Deux types de ventes aux enchères existent, avec des logiques opposées.

Dans les deux cas, aucune condition suspensive de prêt n’est possible : votre financement doit être prêt avant la vente.

Préparer une vente judiciaire

Les ventes sont annoncées dans les journaux d’annonces légales, au tribunal, sur le bien lui-même et sur des sites d’enchères publiques. Avant d’enchérir :

• faites lire par votre avocat le cahier des conditions de vente : procédure, procès-verbal descriptif, occupation, urbanisme, copropriété, diagnostics, surface ;
• assistez à la visite, en général unique, organisée par un commissaire de justice, et chiffrez sur place les travaux ;
• si le bien est occupé, estimez le délai et le coût d’une libération : le jugement d’adjudication permet l’expulsion, mais elle prend souvent du temps ;
• remettez à votre avocat la garantie demandée : chèque de banque ou caution bancaire de 10 % de la mise à prix, 3 000 € au minimum, rendue si vous n’emportez pas l’enchère ;
• fixez à l’avance votre prix maximum, frais compris, et tenez-vous-y.

Après l’adjudication

• pendant dix jours, toute personne peut porter une surenchère d’au moins un dixième du prix : une nouvelle audience est alors organisée ;
• vous disposez ensuite de deux mois pour payer le prix, en plus des frais ;
• à défaut de paiement, le bien est remis en vente et vous restez redevables de la différence si le nouveau prix est plus bas ;
• un droit de préemption, de la commune par exemple, peut encore s’exercer après l’adjudication.

Les frais s’ajoutent au prix : frais de la procédure avancés par le créancier poursuivant, émoluments de votre avocat, contribution de sécurité immobilière et droits de mutation. Si vous prenez l’engagement de revendre du marchand de biens, ces droits tombent à 0,715 %, contre environ 5,8 à 6,3 % selon le département.

Presse locale et réseau

Lisez les petites annonces du journal local et les magazines immobiliers gratuits : certains vendeurs, souvent âgés, n’utilisent pas internet, et leurs biens échappent aux autres acheteurs.

Faites enfin savoir ce que vous cherchez aux professionnels de votre entourage : notaires, avocats, architectes, banquiers, gestionnaires de patrimoine. Ils apprennent souvent qu’un bien va être vendu bien avant sa mise sur le marché, lors d’une succession, d’un divorce ou d’une difficulté financière.